豊作なすびの稼ぎ方改革

月収30万円の20代サラリーマン向けに生きた貯蓄・投資のノウハウを発信中。サラリーマンの稼ぎ方改革を一緒に実現していきましょう

不動産投資で失敗しないために!知っておきたい9つのリスク

    f:id:hosakunasubi:20171115081214p:plain

 

 不動産投資は長期的に資産を形成するために有効な投資です。

 

 ローン返済が終了すれば、その分収入が増え、さらに将来の年金代わりになります。

 

 一方で、リスクが高めの投資です。。

 ちゃんとリスクを知って、しっかりと対策を打ちましょう!

 

 リスクと対策をセットで書きました。

 気になる項目があれば、目次から飛んでください。

知っておきたい9つのリスク

①悪い物件を買ってしまうリスク

 悪い物件を買うと、入居者がなかなか決まらずに空室ばかりになる、リフォームや修繕などの出費がかさむ、といったことがおきます。

 リスクを軽減する対策は、不動産物件の良し悪しを見分ける知識をなるべく多く身に付けることです。

 マンション価格の相場や築年数、最寄駅の乗降者数など、指標はたくさんあります。

②空室リスク

 空室になると、家賃収入がなくなります。

 不動産経営をするにあたり、空室はどうしても避けたいリスクのうちの1つです。

 しかし、借主は退去日の1ヶ月前までに予告すれば退去可能なので、避けては通れません。

 空室リスクを軽減する対策は、優良物件を購入する②人気のあるエリアで物件を購入する③物件の魅力を高める④家賃を値下げする⑤所有する物件数を増やす⑥空室保証を利用することです。

 特に所有する物件数を増やすことは分散投資になるので、リターンを増やしながらリスクを抑えることができます。

③滞納リスク

 入居者がいるのに家賃が入ってこない時は滞納になります。

 滞納になると、家賃収入がなくなるので、避けたいリスクのうちの1つです。

 リスクを軽減する対策は、入居者審査を厳しくする②滞納保証サービスを利用することです。

④金利上昇リスク

 不動産の考え方に「イールド・ギャップ」という考え方があります。

 イールド・ギャップとは、不動産の利回りから借入金利を差し引いた数値のことです

 例えば、不動産の利回りが5%、借入金利が2.5%だとすると、不動産利回り5%-借入金利2.5%=イールド・ギャップ2.5%ということになります。

 イールド・ギャップが高ければ高いほど、家賃収入からもろもろを差し引いた残りの収益が多くなります。

 つまり、借入金利が高いとイールド・ギャップが低くなり、借入金利が低いとイールド・ギャップが高くなります。

 そのため、借入金利が上昇すると、収益が低くなるということが起きるのです。

 リスクを軽減する対策は、金利変動を見込んだ収支計画を立てる②固定金利で資金を調達する③不動産投資のタイミングを見計らうことです。

⑤値下がりリスク

 不動産価格は、「主要都市だけが上昇し、地方は下落する」という二極化現象が進んでいます。

 人口減少が進むと需要が減るので、不動産価格は今後頭打ちになると想定されます。

 また、建物は、減価償却の考え方に基づき、価値が徐々に下がっていきます。

 リスクを軽減する対策は、値下がりリスクの少ない好立地物件や条件を選ぶ②管理をきちんと行うなど収益性を確保する③区分所有を避ける④利回りをキープすることです。

 しかし、値下がりリスクは不動産売買を行う時のリスクにはなりえますが、長期で運用して家賃収入を得るためであれば、ほとんど影響を受けません。

⑥流動性リスク

 不動産は流動性が低く、売りたい時にすぐに売れないリスクがあります。

 リスクを軽減する対策は、投資のポートフォリオを不動産に偏らないようにし、流動性の高い預貯金、株、債券などの投資も行うことです。

⑦地震・火事・津波などの災害リスク

 災害リスクは、事業を行う上で避けては通れないリスクです。

 リスクを軽減する対策は、強度の高い物件を所有する(木造・軽量鉄骨<重量鉄骨<鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートの順に強度が高い)②損害保険に加入する③複数地域の物件を購入してリスクを分散することです。

⑧住人のトラブル、犯罪、自殺、孤独死などの人的リスク

 ある意味で最も厄介なのが人的リスクです。

 強盗、殺人、自殺、孤独死といった被害が大きなものから、音楽などの騒音、ゴミの臭い、近隣同士のいさかい、ペット飼育の契約違反などの比較的ありがちなトラブルまで、実に様々な人的リスクが潜んでいます。

 リスクを軽減する対策は、入居者の審査を厳格にする②各種保証サービスを利用する③セキュリティ設備を導入することです。

⑨カントリーリスク

 カントリーリスクとは、国の政治経済や社会問題に関連して起こるリスクのことです。

 例えば、急激なインフレ、デフォルト(債務不履行)、内乱や革命などの政治不安、警察や行政の腐敗、宗教や民族間の対立などです。

 特に日本では、大量に発行している国債が暴落して、国がデフォルト(債務不履行)に陥る可能性があります。

 また、円の価値が暴落し、激しいインフレに見舞われる可能性もあります。

 

 地政学リスクもカントリーリスクに入ります。

 日本で言えば、中国や韓国、北朝鮮との関係が悪化し、経済や企業活動に影響が出る可能性があります。

 不動産投資は長期間の運用を前提としているため、カントリーリスクは避けたくても避けられないリスクです。

 どの国でもカントリーリスクは存在するので、日本で不動産投資をするのに抵抗がある人は海外不動産投資をおすすめします。

 しかし、「自分がわからないものには投資しないこと」が投資の鉄則です。

 

まとめ 

 いかがだったでしょうか?

 リスクを知ればしっかりと対策を打てるので、失敗する確率をガクンと減らすことができます。

 

 基礎的な不動産投資の知識を身につけたい方は、こちらの本がおすすめです。

 不動産投資のリスクだけでなく、銀行から融資をもらう方法や優良不動産物件を見つけるための不動産屋さんとの交渉方法が書かれています。

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本

 

 

 もう少し実践的な内容が読みたい方は、こちらの本がおすすめです。

 節税対策の方法や減価償却の考え方、銀行の融資をもらいやすくするテクニックが書かれています。

不動産投資の学校 実践編

不動産投資の学校 実践編

  • 作者: ファイナンシャルアカデミー
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド社
  • 発売日: 2014/09/26
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
  • この商品を含むブログを見る
 

 

 不動産投資で節税する方法を簡単に知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

www.hosakunasubi.com

 

 不動産投資は長期的に資産を形成するのに有効な投資手法なので、関心のある方はぜひ勉強してください。